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[杂谈] 磨刀霍霍向房企!

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精华

黄金长老

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发表于 2019-7-22 08:58 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |

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01
融资难

7月12日,国家发改委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(下称《通知》),几百字的通知里,明确了几点:


要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;


房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;


房企发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。


在房企的融资渠道里,国内、海外是两头。国内出台的查地产信托,已经卡死了,这才不到一个月,又开始限制海外发债。说的很明确,新发的债,只能用于续命,不能用于储备扩张。

2018年底以来,由于境内环境持续收紧,且房企在2019年面临偿债高峰期,房企不得不再次向海外举债。从融资成本来看,据克而瑞统计,上半年95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本8.34%。

这是一场博弈。今年初的3、4月,一阵小阳春又让房企们产生了幻觉,颇有一番大干特干的意思。高层看在眼里,5月银保监会出23号文,精准卡位。凉水从头顶泼下来。


国内不行,那就全行业调头,转战海外。

于是6月,房企海外融资397.5亿元,环比5月大涨436%,环比增幅4倍多!不管多贵,不过多难,该借还得借。


细数下来,房企的融资渠道:

银行贷款;
发债;
境外发债;
信托融资;
ABS;

可用融资端,全部熄火。以后,只能靠自己了。


02
磨刀

在今年的3月底,笔者曾写过一篇文章《终于,房企们该还债了》

那时候还是“楼市小阳春”,顶着“多方”的炮火,文末这样写道:



很不幸,言中了。现实更加精彩的是,我们很多无法理解的现象,都是很好理解的,我们可以称之为“还债”行情

为什么维权?烂尾这么多?因为15年之后大干快上的开发商们,资金吃紧了;
为什么我们这楼盘天天人挤人?再不加快放量周转,开发商就要死了;
……

事实上,到了今天,房地产、房企的事,已经不能用行业的眼光来看待了。

这里的“还债”,还的不是钱,而是历史责任。

在中国的社会体系里,几十年的高速发展,尤其是08年之后,大开大合,大特快上。从央行的基准货币,到项目、民间的信贷货币乘数,天量货币最终的走向,一部分用来创造社会财富,一部分都指向了房地产。


就好比你家十几口人,辛辛苦苦做了一大桌饭,自己吃的很少,最终都喂了猪。


而现在的情况是,当时代转换,家里十几口人,都饿的心慌慌,猪还优哉游哉,白白胖胖,这正常么?


我们的体系:


影子银行收缩了;

给房企插管子的信托,也风险加大了;

网贷各种雷了;

制造业,压力山大;

……

作为过去几十年,利益的最大收益群体房企们,你还健健康康,开开心心,那么,结局就只有一个,其他行业都得死,不过是早晚而已。

于是,刀,必须指向房企们。

前段时间地方银行出事,有一则消息很多人没有留意:

6月20日晚间,中国恒大发布须予披露交易:认购盛京银行内资股公告。

看看人家这觉悟。

因你们而产生的雷,你们最好自己主动顶着。



03
房事乱象

上半年,对于房企来讲,喜忧参半,一半是憧憬美好明天,一半是怕在黎明前倒下。

对于房企,很懂朋友会有很多疑惑,比如:


现在也明朗了,泰禾为了活命,多高的钱都敢借。

可能很多朋友会有疑惑,为什么我家边上的房子还在涨啊?为什么我的二手房卖不出去?

这个其实特别好理解:典型的赢家通吃模式。这种上涨是基于风险溢价的上涨。

什么意思呢?就是《唐伯虎点秋香》里,唐伯虎看到秋香的第一感觉,一般般啊。结果跟旁边一对比,果然不错。


以前形势好的时候,各个开发商,都很硬气。当周边不断爆雷、维权的时候,那么品质较好的开发商,就很容易享受到足够高的溢价。因为这种市场情况下,短暂的改变了市场产品的供需。

于是,这些优质的产品项目,有了足够的底气:

想买?绑个车位吧;
不买?隔壁的你敢买么?
要不?单价涨个1千吧;
……

你说它大涨吧,它也不会大涨,不过小涨还是有底气的。

这种情况,有点类似股市里的白酒。大环境不好,资金喜欢“抱团”,抱团给它们带来了足够高的溢价。

现在大家都在说分化。这种分化,是弱势行情下,资金的避险行为。因为它们知道,只有好的产品,好的资产,才能够抵御风险。

不管你在多大的城市,什么样的片区,情况就是如此。

很多所谓的涨,背后真相并不高深。


同样的道理,接下来的一两年,我们很有可能再现上一次的房企并购潮。因为很多“胆大”的房企们,依然在蒙头狂奔。那些手握重金的,依然在静静等待。

朋友们买房的时候,也要避免那些可能烂尾的项目。同样,手里信托,如果底层指向房产项目,以后要看情况尽量小心。


大乱,必有大改。


这些年的房地产,就像一条狗,跑的太远,要拽回来。离得太近,还得松松手。而贯穿在房企身上的巨大利益链条,已经开始一步步清算。

刀,指向了很多行业。这刀,也必然会指向房企。

是该出出血了。



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