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[热点] 房地产严监管信号不断!房企大洗牌开始了

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黄金长老

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发表于 2019-7-22 09:04 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |

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房地产信托正在面临史上最严监管,监管新号不断。2019年全国有265家房地产企业发布破产公告,中小房地产商破产速度在加快。中行两员工因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款,被禁止终身从事银行业工作,这些信号都在提示房地产融资越来越难了。


01

据公众号信托百脑汇报道,针对因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务,目前监管部门已经统一放行标准:即日起,监管仅同意符合如下条件之一的房地产信托业务报备(包括预登记/重新申请预登记/补充预登记):

其一,项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;

其二,项目公司不具有二级资质,但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权(不含50%))具有不低于房地产开发二级资质。

不再适用:“项目公司不具有二级资质,若项目公司股权结构系全线条100%控股,仅允许向上穿透至第二层级(即项目公司爷爷层级)控股股东具有不低于房地产开发二级资质。”的标准。

因频频调控而走上风口浪尖的房地产信托业务,目前监管部门已经统一放行标准不可谓不严格,最新的监管要求对结构复杂的大型房企可谓冲击巨大。开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行。甚至有的房企已过会的60%以上项目以上无法通过监管审查。


02

房地产信托规模压缩已是必然,房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。房地产信托融资收紧早有信号。

今年5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”)。

23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治,强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

同时,银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

此后,5月31日,有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。

6月13日,银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指,“必须正视一些地方房地产金融化的问题”,“房地产企业融资过度,主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风,针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。

随后,7月4日,银保监会开始对部分信托公司窗口指导。

据了解,各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如:房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响;等等。

7月6日,银保监会相关负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。

7月10日,有媒体报道称:“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额度,对各家银行的具体要求各不相同。”

除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外,监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来,多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单,处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。


03

融资收紧,开发商就要抖一抖,尤其是那些负债率高企,高杠杆高周转的房企,会直冒冷汗,据地产公众号樱桃大房子报道,截至到7月18日,2019年全国有265家房地产企业发布破产公告。





2019年以来,资金链断裂的知名中型房企也有几家,像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企,而银亿集团作为全国五百强的著名房企在负债500亿元的重压下,于2019年6月突发申请破产,曾经的首富也至此跌落神坛!


图表来源:克而瑞

现在房企破产速度明显加快了,所以大概能明白是个什么样的趋势。


04

近日,银保监会阿拉善监管分局公布了两张罚单:因向“四证”不全企业发放房地产开发贷款,中行两员工被禁止终身从事银行业工作。

其中对黄某的罚单显示:经查,你在中国银行巴彦浩特分行工作期间,对为“四证”不全企业发放房地产开发贷款负有直接责任;在中国银行赤峰分行工作期间,对违法发放2笔贷款负有直接责任。



对司某的罚单显示:经查,你在中国银行巴彦浩特分行工作期间,对为“四证”不全企业发放房地产开发贷款负有直接责任。



两人领到的处罚措施均为:根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十八条第(三)项的规定,我分局对你作出禁止终身从事银行业工作的行政处罚。

今年5月以来,银保监会、央行、证监会、发改委等各大部委均不同程度地收紧了对房地产企业的信托、债券等融资渠道。在此背景下下,银保监会阿拉善分局开出严厉罚单,亦被部分市场人士视为“杀鸡儆猴”的信号。

黄辉并不是普通员工,公开信息显示,黄辉曾先后担任中行赤峰分行行长和巴彦浩特分行行长,已进去。

资料来源:

1、多地银监通知:房地产信托放行标准确定,作者:糯糯,信托百佬汇
2、房产信托“叫停”背后:连续13个月位居集合信托之首,中国经营报
3、今年,265家房企已宣告破产,作者:樱桃,樱桃大房子
4、因违规放贷,中行两名员工终身禁入银行业,21世纪经济报道

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精华

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发表于 2019-7-26 10:06 | 只看该作者
信托由非标转标的时代即将来临
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